Tres motivos principales explican la creciente popularidad que está experimentando el asset management hotelero en España en los últimos años
1. Merma de confianza en los contratos de alquiler
En primer lugar, tras la crisis económica originada por el Covid, se ha evidenciado de nuevo, como ya ocurrió en 2009, que los contratos de arrendamiento son una herramienta que no garantiza una seguridad absoluta a los propietarios.
Contrariamente a lo que la definición jurídica del arrendamiento nos indica, los contratos de alquiler solo resultan atractivos para los propietarios cuando atravesamos una fase positiva del ciclo económico. Sin embargo, por la propia naturaleza cíclica del sector hotelero y del turístico, estos contratos se revelan como significativamente ineficientes a la hora de garantizar las expectativas económicas de los propietarios de activos hoteleros en las fases “valle” del ciclo económico.
En 2009 se produjo una proliferación de los litigios judiciales entre propietarios y operadores por este motivo, y hemos vuelto a experimentar esta misma situación durante 2020.
La explicación es clara. Carece completamente de lógica de negocio el pretender garantizar la rentabilidad de un activo, de forma lineal, o creciente, a lo largo del tiempo, mientras que la economía del país se ralentiza o decrece.
Hilton Garden Inn, Sevilla
2. Mayor entrada de inversión profesional e institucional en el sector hotelero
Además, la gradual mayor atracción de inversores institucionales hacia el sector hotelero español está poniendo en valor la rentabilidad adicional que suponen los contratos de gestión, frente a los contratos de alquiler. Estos últimos erosionan, entre un 20% y un 30% el beneficio bruto de explotación del propietario del activo, en comparación con un contrato de gestión.
Progresivamente, los inversores acaban constatando que tiene más sentido económico exponerse al riesgo del negocio hotelero, de la mano de un asset manager especializado en hoteles, antes que renunciar a un 20% o un 30% de la rentabilidad sobre un activo. Tenedores de activos hoteleros tales como bancos, aseguradoras, fundaciones, family offices y clubs deportivos, acaban recurriendo al asset management hotelero como herramienta para sortear la ineficacia de los contratos de arrendamiento.
Gran Hotel Isla de La Toja
3. Incremento del uso de los contratos de franquicia
Por último, el progresivo crecimiento de las marcas hoteleras internacionales en España bajo la modalidad de franquicia, está reforzando cada vez más la disociación entre la gestión del activo y la marca del hotel.
Resulta cada vez más evidente para los propietarios que la gestión más eficiente se alcanza solo con una estructura de costes local, en combinación con una marca potente global franquiciada. Contar además con un asset manager evita costosos errores, reduce la curva de aprendizaje y garantiza un diálogo en términos de igualdad entre propietario y marca.
Hotel Senator Mar Menor
*Ivar Yuste es socio director de la empresa de consultoría hotelera PHG Hotels & Resorts y miembro del consejo de International Society of Hospitality Consultants.
