España es el segundo destino del mundo en volumen de llegadas internacionales después de Francia. En mercados hoteleros maduros como el nuestro, la enorme escasez de ubicaciones prime confiere todavía más sentido económico a transformar un inmueble con cualquier uso o un edificio en estructura hacia uso hotelero. Sin embargo, no todas las ubicaciones son adecuadas para albergar un hotel, no cualquier inmueble puede ser transformado a hotel, a cualquier coste. Y, sobre todo, no cualquier concepto hotelero tiene por qué maximizar el valor económico de un inmueble específico, o de una ubicación determinada.
Para asegurarnos de que tomamos una decisión patrimonial adecuada, e informada, basada en datos contrastados de mercado, es absolutamente recomendable seguir estos tres pasos:
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1. ESTUDIO DE MERCADO:
El primer paso es siempre asegurarnos de que existen datos contrastados de mercado que nos indiquen que la ubicación efectivamente cuenta con generadores de demanda suficientes para garantizar un nivel adecuado de pernoctaciones hoteleras en un futuro establecimiento hotelero, todos los días de la semana.
Más allá de que el enclave o la ciudad puedan intuitivamente sugerir que existe demanda hotelera, deberemos llevar a cabo un riguroso examen de los datos existentes a cargo de un experto hotelero especializado. Esto nos garantizará la máxima objetividad en la toma de una decisión patrimonial que tendrá repercusiones económicas de millones de Euros durante muchos años.
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2. ANÁLISIS DE VIABILIDAD:
Será muy recomendable contar con sendos equipos de arquitectura e interiorismo. Todos los equipos involucrados en la reforma del edificio deberán contar con la necesaria experiencia previa en proyectos hoteleros. Sin embargo, no podemos diseñar un concepto de hotel en abstracto, basándonos en hipótesis de negocio que no hayan sido contrastadas con datos de mercado, o partiendo de una idea teórica que nos parezca lógica.
El que otros inversores o promotores hayan desarrollado determinados productos hoteleros junto a nuestro inmueble, no debe llevarnos a extraer ninguna conclusión necesariamente sobre el grado de viabilidad de nuestro proyecto, ni sobre la dirección de posicionamiento a tomar. Deberemos analizar multitud de parámetros, más allá de la oferta hotelera que ya exista en esta ubicación. Esta labor no es técnica. Debe llevarla a cabo un especialista en negocio hotelero.
Hotel Valencia
3. DEFINICIÓN DE CONCEPTO DE PRODUCTO:
Los datos de mercado extraídos del estudio previo, el comportamiento de negocio de la ubicación donde se encuentra nuestro inmueble, y la morfología del inmueble con la que contamos, deben ser introducidos en un modelo del cual podamos extraer conclusiones en cuanto a cuantía requerida de capex, precio de adquisición idóneo del inmueble, nivel de FF&E estimado, inversión en interiorismo, paisajismo, etc. Todos estos parámetros deberán ir enmarcados por un concepto de producto concreto que hayamos determinado ya, a raíz de las conclusiones extraídas del estudio de mercado y de la inspección de los espacios y volúmenes que nos ofrece el inmueble.
Debemos estar dispuestos a asumir que el modelo de negocio a desarrollar tiene que ser el que el mercado nos indique: hotel de lujo, hotel para ciclistas, hostel, resort ecológico, hotel boutique exclusivo, hotel de servicio limitado, glamping, concepto mixto, etc. etc.
Quién operará el hotel, qué marca se creará, o qué franquicia se adoptará para extraer el máximo valor del activo, cómo se estructurará el concepto de restauración, etc., serán decisiones comerciales que habrá que definir en detalle de acuerdo a las necesidades contractuales, financieras, normativas y legales que tenga el propietario del proyecto.
Curio by Hilton, Cáceres
Con estas tres claves de negocio bajo control, el éxito del proyecto estará prácticamente garantizado.
La siguiente fase crítica será la ejecución de la operación previamente diseñada.
*Ivar Yuste es socio director de la empresa de consultoría hotelera PHG Hotels & Resorts y miembro del consejo de International Society of Hospitality Consultants.
