El desarrollo de un hotel es un proceso complejo que requiere una planificación financiera rigurosa. Un modelo de desarrollo hotelero es una herramienta clave que permite a desarrolladores, inversores y socios financieros evaluar la viabilidad y rentabilidad del proyecto antes de iniciar la construcción.
A continuación, se describen los componentes esenciales que conforman un modelo financiero integral para un desarrollo hotelero.
1. Información general del proyecto
El modelo comienza con una sección que resume los datos clave del proyecto, como:
- Ubicación del hotel
- Tipo de propiedad (lujo, boutique, económico, etc.)
- Número de habitaciones
- Fecha estimada de inicio y finalización
- Desarrollador principal y socios financieros
2. Calendario del proyecto
Incluye una línea de tiempo detallada desde la adquisición del terreno hasta la estabilización operativa del hotel. Aquí se marcan hitos como:
- Inicio de construcción
- Finalización de obra
- Apertura del hotel
- Período de estabilización de ocupación
Calendario de proyecto hotelero.
3. Supuestos de salida y nivel de proyecto
Se establecen hipótesis sobre la posible venta o refinanciamiento del hotel, con base en:
- Cap rate de salida.
El Cap Rate es una tasa porcentual que representa la relación entre el ingreso neto operativo anual de una propiedad y su valor de mercado o precio de compra.
Superior a 6%: Cap Rate con alta proyección de retorno. Entre 4.5 a 6%: Muy bueno. Entre 3.5 a 4.5%: Bueno. Menor a 3.5%: Modesto.
Cap (coeficiente de adecuación patrimonial). Es el cociente entre el patrimonio neto de una entidad financiera y sus activos ponderados por el grado de riesgo que tienen.
(Cap Rate = NOI / Valor de Mercado Actual de la Propiedad)
- Multiplicador EBITDA
- Valor residual del activo
También se define el “nivel del proyecto”, es decir, si el modelo contempla solo el desarrollo o incluye la operación a largo plazo.
4. Rentabilidad de la asociación (Joint Venture)
Aquí se detalla la estructura de participación entre el desarrollador (General Partner, GP) y los inversionistas (Limited Partners, LP), considerando:
- Aportes de capital inicial
- Distribución de beneficios
- Derechos de decisión
- Posibles escenarios de salida
5. Fuentes y usos
Se identifican claramente todas las fuentes de capital (deuda, capital propio, subsidios) y los usos previstos (terreno, construcción, FF&E, costos blandos, contingencia).
6. Métricas clave de propiedad
El modelo incluye métricas para evaluar la viabilidad financiera, tales como:
- Tasa Interna de Retorno (TIR)
- Valor Presente Neto (VPN)
- Período de recuperación
- Múltiplo de inversión (MOIC)
7. Supuestos de financiación y refinanciamiento
Aquí se ingresan detalles sobre la deuda de construcción:
- Monto financiado
- Tasa de interés
- Cronograma de desembolsos
- Comisiones
- Escenarios de refinanciamiento tras la estabilización del hotel
8. Análisis de sensibilidad
Una herramienta crítica para evaluar la robustez del proyecto ante cambios en variables clave:
- Ocupación
- Tarifas promedio (ADR)
- Costes de construcción
- Cap rate de salida
9. Visualización de la salida de capital
Permite analizar el momento y la magnitud del retorno de capital al desarrollador y los inversionistas durante y después del desarrollo.
10. Flujo de caja operativo
Incluye:
- Proyecciones anuales de ingresos (habitaciones, F&B, otros)
- Gastos operativos (personal, mantenimiento, marketing)
- Supuestos mensuales para el año 1, permitiendo una estabilización progresiva de la ocupación
11. Presupuesto del proyecto
Aquí se construye o importa el presupuesto detallado:
- Costes de terreno
- Hard costs (obra física)
- Soft costs (honorarios, permisos)
- FF&E
- Costos financieros y contingencias
12. Flujos de efectivo mensuales
Una sección crítica que proyecta:
- Entradas y salidas de capital mes a mes
- Tasas de interés sobre la deuda
- Estacionalidad del NOI (Net Operating Income)
- Flujo de caja apalancado y no apalancado
13. Flujos de efectivo anuales
Presenta un resumen simplificado y agregado de los flujos mensuales, facilitando la visualización del desempeño a lo largo del tiempo.
14. Flujos de efectivo personalizados
Permite ingresar manualmente valores para partidas específicas que no siguen patrones estándar, ofreciendo flexibilidad en casos especiales.
15. Cascada de distribución (Waterfall)
Una sección esencial en estructuras de asociación, que modela la distribución de retornos entre GP y LP mediante un esquema de cascada con hasta cuatro niveles de obstáculos de TIR. Esto puede incluir:
- Preferencia acumulativa
- Retorno al capital invertido
- Participación en beneficios por encima de ciertos niveles de rentabilidad
Un modelo de desarrollo hotelero completo no solo calcula números; es una herramienta estratégica que permite a todos los stakeholders entender los riesgos, planificar el capital, y visualizar escenarios de rentabilidad. Su profundidad y precisión pueden marcar la diferencia entre el éxito y el fracaso de un proyecto hotelero.
*Jesús Menéndez López es CEO de Hotel Mystery Guest. Cuenta con MBA en Gerencia y Dirección hotelera por la Universidad Politécnica de Madrid y ha realizado estudios en UCC (University College Cork, Irlanda).
