Tourinews ha tenido la oportunidad de entrevistar a Carlos Pérez-Lanzac, presidente de la Asociación de Viviendas Turísticas de Andalucía (AVVA). Carlos Pérez-Lanzac cuenta con una amplia experiencia en el sector turístico, pues ha desarrollado su carrera como hotelero en varios mercados de toda Europa, especializándose en las funciones de operaciones y desarrollo de negocios.
Pérez-Lanzac ha hablado de cómo la crisis a raíz de la pandemia ha generado pérdidas para la comunidad turística andaluza de más de 1.100 millones de euros, lo que ha producido que entre el 18% y el 25% de los propietarios de viviendas turísticas estén buscando alternativas y hayan pasado sus inmuebles a régimen de larga temporada. A esto se añade las pocas ayudas que han recibido por parte de las instituciones y temen que se esté perdiendo “un tejido muy valioso”, del que tienen gran dependencia y que puede jugar un papel muy importante en la recuperación.
Pregunta (P): ¿Qué ha sucedido a lo largo de este último año con el alquiler vacacional en Andalucía?
Respuesta (R): En el caso de Andalucía, las pérdidas que se han generado para la comunidad han sido del 80% de la facturación, eso son más de 1.100 millones de euros para toda la comunidad, y una pérdida de visitantes en torno al 65 o 70%. Este es un sector que está directamente afectado por la movilidad y los tráficos turísticos y en plena pandemia no hemos estado ajenos a todos los efectos del Covid-19, a pesar de ser una modalidad de alojamiento que da sensación de seguridad y que creemos que en la recuperación tendremos un papel importante. Vemos que hay un volumen importante de trasvase de viviendas vacacionales a arrendamiento tradicional, aunque depende de las zonas. Aquí en Andalucía, la media está entre un 18% y un 25% de vivienda turística que se ha pasado a la larga temporada.
Cádiz
P: ¿Ustedes diferencian el alquiler vacacional de las zonas urbanas al de las zonas turísticas? Quizás en las zonas turísticas hay menos trasvase porque vive menos gente…
R: Aquí tenemos dos capitales, Sevilla y Málaga, que tienen un volumen importante de vivienda vacacional, unas 6.000 viviendas con licencia turística registradas. También es cierto que, en Andalucía, hay muchos propietarios que han tenido estas licencias sin operar y nunca han estado disponibles para el tráfico turístico por dos motivos: uno, porque había miedo ante los cambios normativos, es decir, la adquirían por si en un futuro se volvía más difícil conseguir estas licencias, por lo que pudiera pasar; y, dos, porque se ha usado esa licencia como un reclamo de venta. Precisamente, hubo un efecto llamada importante, sobre todo en estas zonas turísticas, donde comprar un inmueble con estas licencias turísticas podía ser un reclamo interesante para generar una compra-venta.
P: ¿La licencia le daba un plus al valor del inmueble?
R: Pensamos que lo tendrá, más mirando hacia el futuro, porque las barreras de entrada están aumentando. Recientemente se ha producido la modificación de la Ley de Propiedad Horizontal donde las comunidades de vecinos pueden acordar unas limitaciones para estas viviendas. Ahora, precisamente, en el Ayuntamiento de Sevilla y Málaga estamos en conversaciones con el área de Urbanismo porque están planteando una serie de ordenaciones de lo que es el modelo de vivienda turística, a través de las modificaciones de sus planes generales urbanísticos y, al final, no dejará de generar una mayor complejidad a la hora de tener una vivienda turística.
P: Pero entiendo que es diferente el rendimiento que genera un alquiler por arrendamiento urbano que por alquiler vacacional
R: Depende. Este creo que ha sido el gran error y algo que ha sufrido mucho el sector, por el efecto llamada, cuando la gente pensaba que por su casa podía ganar hasta 20.000 euros. No todas las casas tienen un perfil vacacional, no todo vale. Obviamente, sí lo tienen una villa o un apartamento que tenga en la costa unas vistas al mar o a una catedral, una terraza amplia o un ático… Es decir, productos que ofrecen un valor añadido al turista, teniendo en cuenta, además, que el 65% de los usuarios son familias. Las viviendas, siempre que encajen con este perfil de demanda que tenemos, sí tiene una rentabilidad mayor indiscutible como alojamiento turístico que como arrendamiento de larga temporada. Pero, repito, es algo que hay que analizar caso a caso. Vemos que ha habido una profesionalización importante en el sector, en manos de agencias que se encargan de esta gestión: tienen estos datos de rentabilidad y pueden asesorar a ese ahorrador o inversor para saber qué rentabilidades son las esperadas y ver si este modelo es el adecuado para ese inmueble.
Carlos Pérez-Lanzac
P: Este efecto de la pandemia, ¿lo perciben ustedes como algo temporal? ¿Creen que muchos regresarán?
R: Vemos tres comportamientos, pero hay que tener en cuenta varias cosas. Primero, la Ley de Arrendamiento Urbano puede implicar que un alquiler de larga temporada pueda permanecer entre cinco y siete años. Ahora mismo se han producido modificaciones, durante el estado de alarma, en relación con la okupación, donde no se puede sacar de un inmueble a una okupación o a una persona en situación desfavorable. Es decir, esos miedos, en muchas ocasiones, hacen que los propietarios prefieran tenerlas vacías, pero, al mismo tiempo, el modelo de vivienda turística a lo mejor no ha sido el más rentable para estos propietarios y se refugian en esta larga temporada y no volverán al arrendamiento turístico. Porque, además, en el sector hemos tenido el modelo 179, que básicamente obliga a las plataformas de comercialización a compartir con Hacienda los datos de la vivienda con fecha de llegada, fecha de salida, referencia catastral y el importe de la reserva. Este modelo se había suspendido, pero entrará en vigor en 2022 nuevamente. Por tanto, resumiendo y teniendo en cuenta toda esta información, el propietario se encuentra con tres decisiones: se va a larga temporada, como hemos visto que ha sucedido con un volumen importante; otros tendrán un efecto rebote, es decir, una vez que vuelvan los tráficos turísticos volverán al modelo turístico; y, por último, los que están siendo fieles, que normalmente son este perfil de vivienda que te indicaba, de más valor añadido.
P: ¿Ha habido algún tipo de ayuda por parte de las administraciones al propietario del alquiler vacacional?
R: Lamentablemente no. De hecho, ahora mismo estamos trabajando con las distintas administraciones para plantear estas ayudas. Se han hecho pequeños gestos, como suspender algunas tasas que se habían planteado, en el caso del Ayuntamiento de Málaga, pero lamentablemente nada más. Estamos pidiendo estas ayudas porque realmente hay gente que está pagando hipotecas, las agencias tienen el personal en ERTE y están en una situación muy dura y dramática. Se está perdiendo un tejido que, en muchos casos, es muy valioso y en municipios de Andalucía tenemos una dependencia mayor a viviendas turísticas, como en Cádiz o en la costa, donde hay un mayor volumen de viviendas vacacionales que de capacidad hotelera. Así que no se entiende que no hayan llegado estas ayudas, si hemos normalizado el sector a través de los protocolos que se han establecido a nivel nacional del ICTE [Instituto para la Calidad Turística Española]. Hay un protocolo de vivienda turística: si una vivienda en Andalucía cumple estos protocolos, recibe el sello de ‘Andalucía Segura’ y, además, ahora estamos en conversaciones para implantar un seguro de viaje para incorporarlo a la vivienda turística. Estas dos certificaciones, por decirlo así, permitiría incorporar la vivienda turística en un bono de viaje que subvenciona la Junta de Andalucía para los visitantes que vengan a Andalucía; e incentivarles, a través de este seguro de viaje, en el momento en el que se recupere el tráfico internacional. Estamos en esa labor, pero lamentablemente no estamos recibiendo las ayudas que el sector merece. Por último, remarcar un dato importante: el 50% de la oferta reglada de Andalucía está en manos, precisamente, de vivienda rural y turística.
