Respecto al Alquiler del Local...pensamiento objetivo | Foto: Mongedraws
A todo aquel con el que he tenido la oportunidad de hablar, aconsejar o asesorar respecto a la crisis del COVID-19, le he trasmitido y argumentado que no ponga el foco en el Ayuntamiento, el Estado, en el Gobierno, en las instituciones o en nada parecido. Ese tipo de acciones vendrán o no, y tendrán seguramente rectificaciones y modificaciones, pero poco o nada está en nuestra mano, no podemos interceder en sus decisiones.
Muchos empresarios se han focalizado en el pago de impuestos o en la cuota de autónomos, siendo esto algo mínimo comparado con otras partidas de gastos como la que nos ocupa en este post.
El coste del alquiler del local es un concepto más común de lo que se cree, afectando no solo a las pequeñas y medianas empresas sino incidiendo incluso en grandes complejos hoteleros.
En España, que es lo que nos ocupa, ya hay un Real Decreto-Ley 15/2020, de 21 de abril, donde se intentan crear unas guías para gestionar nuevas negociaciones entre locales y arrendatarios; pero hay que cumplir unos requisitos según se sea autónomo o una pyme, aunque seguramente, como ya he mencionado anteriormente, se crearán apéndices u otros decretos.
Según me informa mi bufete de abogados/consultoría de referencia (en el que tuve que delegar en su día y que desde entonces confío plenamente) "existe una cláusula denominada cláusula 'rebus sic stantibus', es una cláusula que se entiende puesta en todo contrato con obligaciones recíprocas, y que faculta a los contratantes a modificar las condiciones dadas las circunstancias concurrentes. Entiendo que en ningún caso faculta a resolver, salvo que se acredite una definitiva imposibilidad de cumplir el contrato con causa en la fuerza mayor."
Esta cláusula podría defender los argumentos que expone, si la empresa llegara pensar en estos términos. Pero lo importante es que posibilita, en las circunstancias que nos ocupan con la crisis del COVID-19, a renegociar con los arrendadores.
Y es ahí donde quiero incidir en este artículo: la renegociación de los alquileres.
Es imprescindible, y muy recomendable, actuar aplicando conocimientos que quizás no tengamos nosotros mismos y debamos confiar en otros profesionales más hábiles para estos menesteres. Por supuesto, estos profesionales trabajarán para y por los intereses del arrendatario (la empresa hostelera) y tendrán previamente acordadas unas pretensiones que intentarán cumplir; pueden cobrar sus honorarios en función de una cantidad fija o un % de las cantidades que en consecuencia se logren ahorrar con sus acciones durante un determinado margen de tiempo; o sea que el coste de este servicio es asumible y rentable y los beneficios se irán consolidando con la condonación, más el ahorro mensual que generen las nuevas condiciones.
Los argumentos se basarán en estos 4 términos y sobre cómo se planteen, se podrá influenciar en los arrendadores ("Los caseros")
1. Situación actual y futuro
El negociador, que debería ser alguien en representación del inquilino mejor que el mismo, pondrá en situación al arrendador, haciendo constar la nueva situación de crisis social y económica actual y venidera que influirá sin lugar a dudas en:
- La poca actividad empresarial del inquilino, lo que hace inviable pagar la cantidad hasta ahora pactada.
- La casi improbable nueva negociación y nuevo contrato con un nuevo inquilino, en caso que el inquilino actual finalizara la relación de alquiler actual.
- La cantidad de locales que van a quedar libres a raíz de la crisis, provocará una bajada de precios y mejora de condiciones.
- Hay que hacerle entender al arrendador que aquellos locales que cesen en su actividad difícilmente que vuelvan a ser alquilados en un periodo de tiempo más o menos largo, lo que en buena lógica hace más ventajosa la condonación de la renta a los actuales inquilinos durante los meses que, por obligaciones legislativas, han suspendido la actividad. Es decir, la pérdida de ingresos será durante un periodo de tiempo mucho mayor y que en el caso de que se reanudara la actividad en el local con un nuevo inquilino, cuando apareciera, seguramente empezará su nueva andadura con más dificultades aun, al empezar desde cero, mientras que el inquilino anterior ya poseía una trayectoria, clientes y conocimiento del entorno.
2. Condonación de la renta
Un primer término de la negociación sería en la línea de una condonación de las cuotas mientras la actividad no ha existido. No el aplazamiento o reducción de esas cuotas. El argumento es que no sería asumible esa deuda, dada las condiciones socioeconómicas que todos los especialistas auguran en las que se encontrara el país.
3. Renegociación de cuota
Reiterar y argumentar que la recesión económica que se va a desarrollar, hace necesaria una nueva valoración hacia la baja de las cuotas venideras.
4. Ampliación de la duración del contrato
Y por último, que debido a no solo el parón económico, sino también la recesión económica podría ser ventajoso para ambas partes, (sobre todo según interprete y desee aquel que pretenda la negociación) aumentar el tiempo del contrato para garantizar de esta manera la viabilidad y continuidad de la actividad empresarial.
Ya disponemos de una pequeña guía, de unas bases de pensamiento objetivo, faltaría gestionarlo con la mejor de las intenciones, capacidades y conocimientos. Ahora, se trata de ponerlo en marcha.
