En un sector tan fragmentado como el hotelero español, ¿quién vela realmente por los intereses del propietario?

Cuando el activo pertenece a una cadena, la respuesta está clara. Pero en el caso del propietario individual —el perfil mayoritario en España—, la gestión suele diluirse entre intuición, urgencias del día a día y una operativa absorbente.

Y mientras tanto:

  • Los márgenes operativos se estrechan.
  • Los costes se disparan.
  • La competencia se sofistica.
  • Y el contexto global se tambalea.

En este escenario, el asset management deja de ser exclusivo de fondos o grandes operadores: se convierte en un imperativo para cualquier propietario que quiera proteger su inversión.

Fragmentación estructural, visión táctica


Más del 70% del parque hotelero español está en manos de propietarios individuales. Activos valiosos, con historia… pero muchas veces gestionados como empresas familiares, sin herramientas estratégicas ni visión de largo plazo.

  • ¿Está el activo generando la rentabilidad que podría?
  • ¿Cómo afecta la inflación de costes al valor futuro?
  • ¿Estoy obteniendo el máximo rendimiento por metro cuadrado?
  • ¿Qué decisiones operativas comprometen mi activo sin darme cuenta?

Cuando estas preguntas no tienen respuesta clara, es que falta una capa esencial: la gestión estratégica desde la propiedad.

Ingresos récord, beneficios inciertos


La paradoja es conocida: ingresos al alza, rentabilidad a la baja.

Según Exceltur, los costes operativos han crecido entre un 17% y un 30% desde 2021. Energía, personal, suministros… todo pesa más. Mientras tanto, el GOP se erosiona, incluso en hoteles con buena ocupación y RevPAR positivo.

➡️ Aquí es donde el asset management marca la diferencia: No es solo controlar el gasto. Es analizar el negocio desde el activo. Entender el impacto financiero real de cada decisión. Detectar palancas. Proteger el valor.

Un mundo inestable exige propiedad estratégica


La inestabilidad se ha vuelto estructural: Inflación disparada, disrupciones geopolíticas, demanda volátil.

Y, sin embargo, muchas propiedades siguen gestionándose con lógica de “negocio operativo”, no de “activo estratégico”.

¿Qué implica profesionalizar la propiedad?

  • Separar operación y visión financiera.
  • Establecer métricas, escenarios y decisiones basadas en datos.
  • Reordenar prioridades con foco en retorno y sostenibilidad.

¿Qué aporta un asset management real?


Desde mi experiencia como consultor, estas son algunas palancas clave:

  • Análisis de rentabilidad por unidad de negocio (habitaciones, F&B, retail…).
  • Gobernanza clara entre propiedad y operación: reporting, objetivos, visión a 3 años.
  • Optimización de costes estructurales y revisión de contratos clave.
  • Activación de ingresos complementarios con bajo CAPEX.
  • Simulaciones de escenarios para decisiones más seguras.

No se trata de hacer más. Se trata de hacer lo que toca, en el momento adecuado, desde una posición informada.

Conclusión


Estamos en un punto de inflexión. Muchos hoteles están bien operados, pero mal orientados. Y eso frena su crecimiento, reduce su valor y agota a quienes los lideran.

El asset management es el puente entre presente y futuro. Entre la urgencia del día a día y la protección real del activo. No esperes a que el margen desaparezca o el entorno apriete más.

👉🏼 ¿Estás gestionando tu hotel como activo estratégico, o como negocio reactivo? Si la respuesta te deja dudas, quizá sea el momento de dar ese paso.

 

*Javier del Toro es CEO de HACHE Hospitality