La creciente inversión del modelo de coliving en España, está creando un especial interés en este tipo de activos en el mercado inmobiliario. Este tipo de alojamiento es capaz de satisfacer las necesidades de las generaciones más jóvenes y pone de manifiesto el alto precio de la vivienda y la falta estructural de viviendas adecuadas a las necesidades en el país. Es una tendencia en continuo crecimiento.
Este tipo de convivencia ya está bien establecido en Estados Unidos, en el Reino Unido y en varios países europeos. En España también empiezan a cerrarse las primeras operaciones de esta clase de activos con un alto potencial. Hay un gran número de nuevos conceptos y entran nuevos actores en el sector inmobiliario, apoyados financieramente por inversores privados, family offices, e instituciones seducidas por la dimensión y la inclusión social que determina este tipo de producto.
Los fondos lo ven como una forma de diversificar sus activos inmobiliarios y aumentar la participación residencial especial en su cartera de activos. España a día de hoy apenas cuenta con 1.200 plazas de coliving y se espera que lleguen a 15.000 plazas al final del 2023. Ya estamos cogiendo ritmo, y las principales operaciones se centran en Madrid, Barcelona, Valencia y Málaga.
Coliving. Foto: Pexels
La transformación de oficinas en vivienda abre un campo de posibilidades para el coliving. Los volúmenes de inversión irán creciendo a medida que se construyan los primeros activos, y el mercado consolide el modelo económico de este tipo de residencias, el coliving disfruta de la efervescencia propia de los mercados emergentes en ciudades como Málaga o Valencia.
Con las tasas de ocupación en aumento y con un promedio actual cercano al 90 %, las residencias de coliving parecen haber encontrado su público. Ante la escasez de viviendas nuevas en España, el creciente nomadismo de los empleados y nuevas fórmulas de trabajo, hace que la alternativa de este mercado sea real.
Ofreciendo estancias de un mes a más de un año, el coliving se caracteriza por espacios reducidos para dar protagonismo a las áreas comunes diseñadas como lugares para vivir, donde se ofrecen muchas actividades de la mano de gestores profesionales, muchos de ellos provienen del mercado hotelero. “El papel de estos gestores es garantizar que haya interacciones entre los residentes y crear una buena armonía entre los diferentes estilos de vida”.
Jóvenes trabajadores que se incorporan al mundo del trabajo, profesionales desplazados por unos meses, personas en fase de transición: los perfiles de los ocupantes son diversos, aunque el público principal sigue siendo personas comprendidas entre los 18 a 40 años. Todos tienen en común una fuerte necesidad de socialización, aún más marcada tras los confinamientos impuestos por el COVID. “El éxito de estas operaciones radica en su capacidad de ofrecer un servicio extra, poniendo en valor el concepto de la hospitalidad de los hoteles de lujo, donde se pueda socializar con los compañeros de piso, manteniendo la privacidad de tu espacio privado”.
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Inspirándose en el modelo de la hostelería lifestyle, con una gama más o menos amplia de servicios a la carta.
Existen diferentes opciones:
Ofertas de vivienda flexible
Desde edificios con unas diez habitaciones hasta más de 1.000 camas, en los segmentos económico, medio o ultra premium, el coliving está disponible en múltiples formatos. Según los operadores, los inquilinos firman un contrato de arrendamiento comercial renovable por meses o un contrato de arrendamiento residencial amueblado de un año.
La única consigna: flexibilidad. En la línea del coworking, el coliving convierte los inmuebles residenciales a la economía del uso.
Además de ofrecer a los alojados una gran libertad en la duración de su compromiso, se les da soporte de instalación para facilitar su desarrollo y su equipamiento. Los operadores ofrecen servicios inmateriales que van desde la gestión de su alojamiento, suscripciones a Internet y video, pasando por aplicaciones móviles para registrarse en las diversas actividades, transformando la vivienda en una experiencia. Poder abrir la vivienda con el teléfono, o acceder a un área común compartida cada vez es más sencillo. La flexibilidad del modelo se debe también a la versatilidad de los edificios, a veces abiertos al público general, donde se generan ingresos por parte del cliente alojado y el cliente de paso, y a veces privados, pero siempre reversibles a vivienda convencional, en caso de cambio de destino. Todo convive entre la industria hotelera, las residencias con servicios y la elección del cliente, el coliving responde así a la necesidad de diversidad inmobiliaria de la que forman parte los proyectos urbanos del mañana.
1. ALOJAMIENTO DE ESTUDIANTES PARA UNA NUEVA GENERACIÓN
En España la oferta inmobiliaria de alojamiento para estudiantes está lejos de satisfacer la demanda. Empresas como Urban campus en España, Kley en Francia o la italiana DoveVivo, el coliving para estudiantes, que se dirige a las generaciones Y y Z sensibles al espíritu comunitario, ha compensado esta carencia soplando un viento de modernidad en un mercado envejecido. The student hotel es la empresa que mejor ha entendido y desarrollado este concepto, creando uno de los establecimientos referentes en Madrid y Barcelona.
Hay varias promotoras españolas que han puesto en marcha un plan de renovación de su cartera de viviendas para atender mejor las aspiraciones de los estudiantes.
Adaptando las viviendas a los nuevos usos y necesidades de los estudiantes y cambiando la escenografía de las zonas comunes, dando paso a espacios compartidos propicios para el intercambio. Las cocinas, amplias con una superficie mínima de 24 metros cuadrados, ahora están abiertas a la sala de estar y se convierten en un lugar de acogida y convivencia. Además de la actualización de espacios adaptados a la IA (inteligencia artificial) para los nuevos nativos digitales, con un comando de voz que bajan las persianas o conectan un electrodoméstico en la sala, Internet de alta velocidad y todas las aplicaciones conectadas incluidas en el alquiler, son imprescindibles.
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Micro residencias, maxi accesibilidad
El reto es diseñar “micro residencias” adaptando los inmuebles existentes en las ciudades, con un máximo de diez a veinte habitaciones, ubicadas cerca de centros urbanos y universidades.
Para septiembre de 2023, se prevé alcanzar las mil habitaciones en las principales ciudades de estudiantes europeas bajo el concepto de micro residencias.
La transformación de antiguas residencias con gran número de habitaciones con camas compartidas están desapareciendo. Los estudiantes quieren su independencia y su intimidad, en los tres últimos años ha crecido un 400% la reserva de habitaciones individuales en lugar de las tradicionales dobles de colegio mayor.
Estas nuevas residencias están dirigidas a un público variado de estudiantes, doctorados, becarios o extranjeros en programa Erasmus.
El secreto está en que por un importe de 850 euros a 900 euros al mes, el alojamiento en formatos de todo incluido (sin bebidas ni lavandería), compartiendo zonas comunes divididas en salas deportivas o de juego, estudios de música, espacios de coworking, salas de cine privado, etc. ofreciendo un nivel de calidad de servicio y experiencia como en un hotel de 4*.
2. RESIDENCIAS DE MAYORES E INTERGENERACIONALES
La esperanza de vida de personas que disfrutan de buena salud ha aumentado en España en los últimos años y la cuestión de mantener a las personas mayores en casa se está volviendo crucial.
Las personas mayores de 60 años sufren soledad: un sentimiento que se ha agudizado con la pandemia. Para romper el aislamiento de las personas mayores y promover la ayuda mutua entre generaciones se debe crear un nuevo concepto de relaciones. El secreto está en vivir con personas mayores que tienen una habitación libre para alquilar en su residencia principal.
Para crear un “espíritu de alojamiento compartido”, se perfilan los candidatos, tanto anfitriones como inquilinos, para identificar sus motivaciones y situaciones respectivas. El objetivo: formar las mejores parejas posibles, que se lleven bien con el tiempo.
Por otro lado, hay mayores independientes que desean “envejecer con amigos” y que se apoyan en su proyecto inmobiliario de convivencia. Se compran y/o rehabilitan edificios en el centro de la ciudad, que se alquilan a una decena de vecinos, con una oferta de servicios (presencia un equipo de limpieza a diario, lavandería, preparación de comidas) y packs temáticos opcionales (bienestar, manicura, pedicura, naturaleza, cultura, etc.). No es necesario disponer de un edificio de 5.000 m². A partir de 600 m² una casa puede dar servicio a este nuevo concepto.
Cultivando el buen vivir juntos
Las residencias intergeneracionales suelen estar compuestas por un tercio de las personas mayores, un tercio de familias y un tercio de jóvenes trabajadores o estudiantes.
Hay un gran beneficio en mezclar generaciones.
Los jubilados participan en la ayuda con los deberes de los más pequeños, las familias monoparentales comparten el cuidado de los niños y los más jóvenes hacen las compras de las personas con movilidad reducida
Un nuevo ecosistema se presenta como facilitador de responsabilidad entre todos.
Vivienda social e inclusiva
Para personas vulnerables también existen soluciones de alojamiento con vocación social. La creación de casas nuevas, compuestas por 15 a 50 apartamentos de 1 a 4 personas, abiertas a jóvenes trabajadores en integración, mujeres con hijos y personas mayores aisladas o discapacitadas, de bajos recursos o inmigrantes.
Si fueran financiados por el Estado, sería un proyecto de vida social y colectivo. Crear un lugar de respiro para las familias, para personas con dificultades y para personas mayores que vivían en viviendas inadecuadas, a veces insalubres. El funcionamiento de estos hábitats se basa, sobre todo, en motivación voluntaria, y en desarrollo de planes de vivienda por parte del estado.
3. LUGARES DE VIVIENDA PARA TRABAJADORES JÓVENES
Con cientos de espacios de coworking en España, el trabajo nómada es una parte duradera del mundo de los negocios. El teletrabajo fomenta la movilidad, lo que lleva a los profesionales a compartir oficinas cerca de sus casas o a optar por la convivencia varias noches a la semana para llegar a su lugar de trabajo. Más económicas que un hotel, las estancias en residencias urbanas destinadas a jóvenes trabajadores también cubren las necesidades de las empresas. Desde la crisis sanitaria, grandes empresas han tenido problemas para conseguir empleados, especialmente en las grandes capitales, donde es difícil encontrar alojamiento y donde es necesario encontrar a los candidatos. Las empresas necesitan desarrollar beneficios para sus empleados y así recuperar el atractivo. Si necesito equipos de médicos o enfermeras para un hospital en puntas de trabajo, o alojar a trabajadores en zonas vacacionales es la mejor opción.
Coliving para trabajadores jóvenes. Foto: Pixabay
Coliving rooms, para empresas del sector servicios, desde restauración a empresas de limpieza o fábricas de todo tipo. Es necesario crear edificios con servicios capaces de atraer a nuevo talento y cuidar la calidad de sus espacios, es la clave para las empresas se puedan comprometer con sus empleados.
“Living as a service”: una lógica de uso
Partiendo de la observación de que la edad promedio de los colivers está entre los 25 y los 49 años, hay que diseñar espacios que les permitan experimentar plenamente la individualidad dentro de una comunidad.
Después de los 30 años, los deseos son otros, los inquilinos están más en busca de estabilidad. Quieren proteger su privacidad, gracias a espacios personales bien definidos, mientras disfrutan de las ventajas de vivir en comunidad.
El target principal de este nuevo concepto son los autónomos, los consultores y los jóvenes empleados de nueva contratación. Las opciones de alojamiento deben ir desde una semana hasta tres años.
Las residencias deben estar en el corazón de las ciudades.
Es necesario revitalizar los centros de las ciudades mediante la creación de residencias que combinen coliving y coworking. Los espacios de trabajo integrados pueden ocupar entre 800 y 1.200 metros cuadrados y tienen que estar abiertos a las empresas locales. “El coworking da vida a la residencia, que se mantiene animada durante todo el año. Espacios abiertos para los teletrabajadores, que permitan compartir todo tipo de áreas y servicios comunes.
Creación de eventos (desayunos, formaciones, charlas de expertos, etc.) para poner en contacto a todo tipo de clientes alojados y hacer networking para facilitar la integración de los recién llegados.
4. LA ADAPTACIÓN DE LOS HOTELES PARA EL OCIO Y EL NEGOCIO
Menos del 5% de los españoles se tomaría unas vacaciones de verano sin ninguna conexión con su oficina.
El 95% de los españoles, buscarán, por tanto, una conexión wi-fi y espacios equipados para teletrabajar en su lugar de vacaciones.
Para estos trabajadores nómadas, los hoteles están desplegando más servicios para profesionales necesitados de estar conectados 24/365, incluso a través del metaverso.
‘Coliving’, el producto de Silken Hoteles para viajar y trabajar por toda España | Foto: Silken Hoteles
A través de la aplicación móvil, los clientes podrán activar la apertura automática de su apartamento, el check-in, el check-out y los pagos sin contacto, pero también reservar las actividades ofrecidas o interactuar con otros clientes o con los recepcionistas. Utilizar tecnologías inmersivas de realidad virtual y aumentada para realizar visitas al hotel en 360 grados.
El coliving hotelero responde a esto ofreciendo tres espacios en uno —las áreas privadas, los lugares de convivencia y el propio sitio—que materializan los tres grados de intimidad buscados por los clientes.
No basta con tener un hotel en el campo para ser ecológico. Los proveedores de alojamiento urbano están en sintonía con las exigencias medioambientales, optimizando las superficies y adoptando un funcionamiento austero y polivalente de sus establecimientos.
5. DEL ALOJAMIENTO CLÁSICO DE 2 DORMITORIOS A LA VIVIENDA COMPARTIDA
Después de décadas de un modelo clásico, el mercado de la vivienda se ha vuelto gradualmente más estructurado.
Los cambios cuestan, ¿recordáis el primer hotel que quitó los bidets? ¿Y ha pasado algo? En Londres el único hotel que tiene bidet actualmente es el Ritz.
El compartir vivienda, que hasta ahora estaba reservada para los estudiantes, se ha estandarizado a medida que la demanda de viviendas individuales se ha intensificado en todos los segmentos de la población. Los divorcios, las rupturas, la caída de ingresos: las motivaciones para instalarse con un compañero de piso son múltiples.
Alojamiento a medida
Las tres principales ventajas de este tipo de alojamiento son las siguientes: conocer gente nueva, reducir los costes del alquiler y beneficiarse de un alojamiento más grande.
El coliving combina estos intereses al agregar un servicio y una dimensión profesional al alojamiento tradicional.
Triunfarán los espacios confortables, con un diseño cuidado y cálido, equipados con muebles modulares y hechos a medida.
Del alojamiento compartido a la vivienda compartida, solo hay un paso, pero aún debe tener intereses comunes sobre los cuales discutir. Hay que estar preparado para vivir en comunidad, con los compromisos que eso implica, un simple piso compartido en un verdadero hábitat compartido que pretende tejer lazos sociales, el coliving ha vuelto a poner el potencial del servicio que necesita el cliente en el centro del mercado inmobiliario.
Y la crisis sanitaria también ha agilizado esta transformación. El cambio de mentalidad está funcionando y es una gran oportunidad.
*Jesús Menéndez López es CEO de Hotel Mystery Guest. Cuenta con MBA en Gerencia y Dirección hotelera por la Universidad Politécnica de Madrid y ha realizado estudios en UCC (University College Cork, Irlanda).
