Debido a las restricciones de Covid-19, los hoteles españoles han estado cerrados a todos los mercados y empezaron a arrancar al principio de verano. Estos meses de cierre disminuyeron la tesorería de los hoteles, aumentaron los niveles de estrés en todo el sector y pusieron en peligro muchos puestos de trabajo, ya que, si no hubiera sido por los ERTE, habrían cerrado más de 5.000 hoteles en España de los cerca de casi 18.000 que hay construidos actualmente. Y, como era de esperar, este parón no deseado también tuvo un impacto significativo en la demanda de los inversores, que están a la caza de gangas desde el comienzo de la pandemia.
Hay previstas más de 160 aperturas a partir de 2022.
Sin embargo, cuando se produjo la reapertura antes de verano, la actividad de ofertas hoteleras se reanudó. Hasta la fecha, se han realizado importantes ventas de hoteles en España en 2021.
- 4 hoteles de 4 y 5 estrellas de Selenta en Barcelona, Marbella (Málaga) y Tenerife (Canarias) por 440 millones de euros.
- Hotel Edition de 5 estrellas en Madrid por 205 millones de euros.
- 8 hoteles de 4 y 5 estrellas de Meliá en Canarias, Baleares, Cádiz y Zaragoza por 171 millones de euros.
- Gran Hotel Calderón de 5 estrellas en Barcelona por 125,5 millones de euros.
- Hotel Hesperia Presidente de 4 estrellas en Barcelona por 125 millones de euros.
También se han realizado operaciones de venta de aparthoteles de alto nivel.
El mercado destaca por tres tendencias emergentes claves que son:
- Nuevas empresas entran el negocio hotelero español: Brookfield AM, APG Group, Atom, La Salle Investments… Se está dando el caso de asociaciones de gestores nacionales e internacionales con fondos de inversión para adquirir activos en lugares premium.
- Sostenibilidad: gobernanza ambiental, social y corporativa. La sostenibilidad es ahora un pilar clave en cualquier estrategia de adquisición de compradores de hoteles.
- El retorno de la deuda: Muchos de los compradores han realizado la compra con una nueva hipoteca. De hecho, las principales ventas de hoteles de España este año ya tenían acuerdos de financiación y han conseguido bajar las comisiones de financiación iniciales en el último tramo de la negociación.
- Nuevas aperturas: La segunda mitad de 2021 ha sido testigo de una gran actividad. Las recientes inauguraciones incluyen establecimientos en el centro de las ciudades de toda España, y, por otra parte, también se han realizado operaciones de venta de aparthoteles de alto nivel, hostels de habitaciones dobles cambiando el concepto clásico de habitaciones compartidas en ubicaciones céntricas, y la apertura de hostels cápsula en Madrid y Bilbao (Vizcaya).
El mercado de los hoteles de 4 y 5 estrellas es el que ha tenido mayor interés.
Mientras que el mercado hotelero de Madrid y Barcelona ha experimentado una serie de ventas importantes, el resto de provincias españolas, por el contrario, ha experimentado una actividad muy limitada. El mercado de 4 y 5 estrellas es el que ha tenido mayor interés.
Se abre la puerta a un nuevo panorama de inversión donde los precios están llegando al precio deseado por parte de los compradores.
Esperamos que los volúmenes de transacciones hoteleras durante todo el año alcancen el triple que en 2020. Esta cifra excluye la actividad de fusiones y adquisiciones a nivel corporativo en el sector hotelero español, y ahora también comienzan a producirse recapitalizaciones y ventas de participaciones parciales en grupos hoteleros pequeños.
Para 2022, esperamos que la actividad de transacciones hoteleras en España aumente aún más. Con la abundancia de capital nacional y extranjero en un máximo histórico, ya que los rendimientos bajos en otros sectores, tales como oficinas y naves industriales, así como vencimientos de deuda inminentes, darán lugar a un aumento en el número de vendedores necesitados de colocar sus activos.
A pesar de las preocupaciones válidas entre los hoteleros españoles sobre la inflación de los costes y la escasez de mano de obra, todavía esperamos una mejora adicional en la rentabilidad hotelera en 2022. Si bien el entorno comercial sigue siendo incierto, hay un enorme exceso de ahorro de los hogares en todo el mundo y, cuando se desate, el turismo será un principal beneficiario de este gasto, sobre todo en los hoteles vacacionales.
Otra de las oportunidades del sector son los relevos generacionales, y los hoteles heredados, donde las nuevas generaciones no conocen el negocio y ven más rentable vender el activo. Normalmente, son establecimientos pequeños de menos de 80 habitaciones, pero muchos de ellos con ubicaciones excelentes, y que después de una reforma y de la introducción de una buena marca, pueden dar mucho rendimiento en los próximos años.
El mercado se mueve, y el 2022 se presenta lleno de oportunidades.
*Jesús Menéndez López es CEO de Hotel Mystery Guest. Cuenta con MBA en Gerencia y Dirección hotelera por la Universidad Politécnica de Madrid y ha realizado estudios en UCC (University College Cork, Irlanda).
