Opinión
Cómo convertir un edificio histórico en hotel
El extraordinario patrimonio arquitectónico de España ofrece una oportunidad única para desarrollar productos hoteleros singulares y altamente diferenciados
El extraordinario patrimonio arquitectónico de España ofrece una oportunidad única para desarrollar productos hoteleros singulares y altamente diferenciados.
Se calcula que en España existen entre 10.000 y 20.000 castillos en distintos estados de conservación. Además, contamos con entre 300 y 400 monumentos religiosos, iglesias, monasterios y conventos, que se encuentran en ruinas o en situación de abandono. También se han identificado alrededor de 130 palacios en riesgo grave de deterioro y pérdida irreversible.
Convertir un edificio histórico en hotel requiere considerar una serie de factores adicionales a los ya habituales en la evaluación de viabilidad de cualquier desarrollo hotelero.
A continuación, detallamos 6 aspectos esenciales que deberían ser contemplados para asegurar el éxito de una conversión de este tipo:
1. Generación de huecos de ventana
Este es uno de los elementos más críticos del análisis técnico. La revisión detallada de los planos debe permitirnos determinar si la morfología actual del inmueble permite utilizar o generar un número suficiente de huecos de ventana por planta.
La posibilidad de definir tamaño, forma y ubicación de estos huecos incide directamente en la viabilidad del proyecto hotelero. Este punto debe ser valorado conjuntamente con el siguiente factor: el nivel de protección del edificio y la normativa urbanística aplicable.
Generación de huecos de ventana
2. Alcance de protección y normativa
Será imprescindible comprender qué grado de flexibilidad existe en los criterios de aplicación de la normativa y protección, de modo que el inmueble pueda llegar a ser compatible con el uso hotelero de manera rentable para su propietario.
Deberemos prestar especial atención a restricciones de edificabilidad, accesibilidad, aparcamiento, fachadas, etc.
3. Análisis morfológico y funcional de inmueble
Será lógico a continuación llevar a cabo el preceptivo estudio de estructura, que irá ligado a los elementos del edificio que estemos obligados a conservar o a volver a construir con el mismo aspecto.
Además, deberemos resolver cómo generar habitaciones, zonas comunes, parking y servicios sin alterar elementos protegidos (fachadas, escaleras, techos, etc.).
4. Coste de rehabilitación y financiación
Nuestro estudio de viabilidad deberá contemplar un coste de obra civil superior al nivel habitual de una obra hotelera convencional y deberemos añadir partidas suplementarias de refuerzo y estructura.
En este capítulo será crucial contar con especialistas en la obtención de subvenciones para obras hoteleras. En algunos casos, la puesta en valor de este tipo de edificios puede además acogerse a fórmulas de financiación o incentivos especiales que contribuyan a mejorar la viabilidad económica del proyecto.
5. Integración patrimonial y diferenciación hotelera
El éxito de la conversión dependerá en gran medida de que seamos capaces de alcanzar una integración armónica entre el valor patrimonial del inmueble y la identidad diferencial del futuro hotel.
Parte del propósito de la reutilización de estos inmuebles reside precisamente en su integración estética e histórica en su entorno. Por tanto, el futuro establecimiento hotelero se verá reforzado por la conservación del mayor número de elementos originales del edificio como sea posible.
También, será absolutamente clave la selección de la marca hotelera que mejor ponga en valor la historia del inmueble y que más alineación presente con su legado.
Por último, la incorporación al proyecto de una agencia de branding contribuirá sin duda a hilar un “story telling” potente, diferenciador y coherente para conectar el edificio con el futuro huésped.
6. Vinculación con la comunidad local
Es fundamental comunicar de forma efectiva a todas las partes interesadas, las virtudes de la puesta en valor y mantenimiento futuro de este patrimonio, frente a lo que hubiera supuesto su paulatina degradación.
Por otra parte, por la propia naturaleza del negocio hotelero, será indispensable para el éxito del proyecto incorporar a la operativa el máximo número posible de recursos humanos y proveedores locales. Esta conexión con el entorno contribuirá al desarrollo económico del destino y al posicionamiento del hotel a largo plazo.
En definitiva, la conversión de un edificio histórico en hotel ofrece una ventaja competitiva difícilmente replicable por un inmueble convencional. La singularidad del activo, su valor simbólico y su integración en el entorno deberían inclinar ampliamente la balanza hacia el éxito del proyecto. Para ello, será primordial contar con el criterio riguroso de un especialista hotelero a lo largo del proyecto.
*Ivar Yuste es socio de la consultora hotelera PHG Hotels & Resorts - Hospitality Consulting, y miembro del consejo de The International Society of Hospitality Consultants
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