En el debate actual sobre la vivienda, se ha instalado una idea que parece intuitiva: si limitamos las viviendas turísticas, mejorará el acceso a la vivienda. Sin embargo, cuando se analiza el problema con datos, la conclusión es muy distinta.

1. España (y Canarias en particular) tiene un problema estructural de escasez de vivienda.

En la última década se ha acumulado un déficit superior a 400.000 viviendas en España, mientras que en Canarias la construcción apenas ha crecido pese al aumento de hogares. El resultado es evidente: más demanda compitiendo por un stock insuficiente.

2. Los precios no suben porque haya “demasiadas viviendas turísticas”, sino porque hay pocas viviendas en general.

Desde 2020, los precios de la vivienda han aumentado más de un 40% sin que la construcción haya reaccionado . Este fenómeno —la “paradoja inmobiliaria”— revela que el problema no es de reasignación, sino de incapacidad de ampliar la oferta.

3. El impacto del alquiler turístico es marginal en el conjunto del mercado.

El número de viviendas destinadas al alquiler de corta duración es muy reducido, por lo que su impacto sobre los precios es inferior al 0,3%. En un contexto en el que los precios han aumentado cerca de un 40%, su contribución resulta prácticamente nula.

Puede haber efectos locales, pero no explica una crisis generalizada.

4. Restringir un uso no resuelve la escasez y tiene efectos negativos.

Limitar la vivienda turística puede redistribuir parcialmente el stock existente, pero no crea nuevas viviendas. Si el problema es que faltan casas, cambiar su uso no soluciona el déficit y limita la entrada de ingresos del turismo de los pequeños ahorradores.

5. La oferta no responde porque está bloqueada.

El 95% del suelo en España no es urbanizable y los procesos para transformar suelo en vivienda pueden tardar más de una década . A esto se suman costes crecientes, falta de mano de obra y, en muchos casos, rentabilidades negativas en la construcción. En estas condiciones, construir más no es una opción sencilla.

6. Además, las propias intervenciones generan efectos no deseados.

El control de alquileres y la inseguridad jurídica reducen la oferta disponible y desplazan viviendas hacia otros usos o fuera del mercado.

Conclusión: El debate no debería centrarse en si prohibir o limitar un uso concreto de la vivienda. La cuestión clave es otra: ¿Por qué no estamos siendo capaces de construir suficiente vivienda para atender todas las demandas (residencial, alquiler, turística, etc.)?

Porque si la oferta pudiera crecer con libertad:

• habría vivienda para residentes,
• habría vivienda para alquilar,
• y también habría vivienda para el turismo.

Y los precios dejarían de ser el problema que son hoy.

En síntesis: No es una crisis provocada por la vivienda turística. Es una crisis provocada por la falta de vivienda por culpa del regulador.

*Gonzalo Melián es el cofundador y vicepresidente de la Universidad de las Hespérides y el director y socio fundador de OMMA Business School Madrid

Te recomendamos